Qu'est-ce que le régime de l’indivision ?
Un bien immobilier peut être détenu par un individu seul, mais aussi par plusieurs personnes ! Cette situation se rencontre d’ailleurs couramment au cours d’une vie : par exemple en cas d'héritage ou d’acquisition en couple (ou avec un associé). Autant de situations propices à une indivision, qui s’applique parfois par défaut. Quel est son fonctionnement ? Comment encadrer les relations entre indivisaires ? Quelles alternatives possibles ? On vous explique tout !
L’indivision : un régime facile d’accès
Être en indivision, c’est simplement partager la propriété d’un même bien entre plusieurs co-propriétaires (ou « indivisaires »). Chaque personne détient alors les mêmes droits sur ce bien partagé, le plus souvent immobilier.
L’indivision se rencontre d’ailleurs fréquemment ! En effet, ce régime s’applique par défaut et de manière automatique dans deux cas :
Achat d’un bien par d’un couple en concubinage (les partenaires n’ont signé ni pacs ni contrat de mariage)
Succession ou d’une donation entre plusieurs héritiers, qui se partagent alors la propriété du bien du défunt
Vous gardez bien évidemment la liberté de sortir de ce régime, par exemple pour créer une Société Civile Immobilière (SCI).
Vous connaissez maintenant la définition basique de l’indivision, mais comment ce régime fonctionne-t-il ? On vous explique ça tout de suite !
Fonctionnement de l’indivision : comment ça marche ?
Le fonctionnement du régime de l’indivision est en réalité plutôt simple : la propriété du bien est divisée équitablement en « quotes-parts » possédées par chaque indivisaire. Les indivisaires sont co-propriétaires selon les quotes-parts de chacun, qui peuvent être égales (50 % / 50 % par exemple) ou inégales (70 % / 30 %). Comme on le disait, ils détiennent les mêmes droits sur la totalité du bien : on dit alors que leurs droits sont « concurrents ».
Cependant, détenir des parts entraîne une responsabilité : les indivisaires sont tenus de participer (à hauteur de leur part) aux dettes et frais engendrés par le bien. Par exemple, les dettes à la banque ou les coûts des travaux. Chacun a droit de donner, léguer ou encore vendre sa quote-part librement.
Vous voyez sûrement venir l’importance d’un accord sur la gestion du bien : c’est exactement le but de la convention d’indivision. On fait le point !
Les conditions de prise de décision
Repeindre la porte d’entrée ou mettre une maison en vente... Ces décisions n’ont pas le même poids ! C’est pourquoi différentes règles s’appliquent selon l’importance de la décision.
Les actes pour la conservation du bien
Les actes conservatoires peuvent se faire à l’initiative d’un indivisaire sans devoir en référer aux autres. Ils servent à conserver, voire à améliorer le bien.
Imaginons qu’un immeuble est partagé entre trois héritiers : Sarah (50 %), Paul (30 %) et Anaïs (20%). Même avec une minorité de quotes-parts, Anaïs pourra décider seule de souscrire un contrat d’assurance ou encore de renforcer la porte d'entrée.
Les actes de gestion courante
Les actes d’administration sont les actes de gestion courante qui font fructifier le bien, comme la signature d’un contrat de location. Ils nécessitent la majorité aux 2/3 des droits indivis ou parts d’indivisions (et non pas les 2/3 des coïndivisaires).
Pour renouveler le bail d’habitation d’un locataire, Paul (30 %) devra recueillir l’accord de Sarah (50 %), et non d’Anaïs, pour représenter au moins 2/3 (ou 66,66 %) des parts indivises.
En Outre-mer, la loi de 2018 fluidifie l’entretien des logements en simplifiant la règle de majorité : les actes d’administration exigent la moitié des droits indivis, et non plus les 2/3.
Les actes qui demandent l’accord unanime des indivisaires
Les actes de disposition requièrent l’accord unanime des coïndivisaires du fait de leur gravité, comme la vente du bien ou la réalisation de gros travaux. Pour une décision d’une telle importance, il faudra donc rassembler l’accord de tous !
La convention d’indivision
Un document recommandé pour éviter les litiges
La convention d’indivision, facultative mais recommandée, précise les règles de la gestion de l’indivision. Cela peut notamment concerner :
les modalités de nomination d’un gérant
les conditions d’usage du bien par l’un des indivisaires, avec par exemple le versement d’une indemnité d’occupation
la cession automatique de la part d’un coïndivisaire décédé à l’un des autres indivisaires cette convention, le plus souvent son partenaire
Vous l’avez compris : ce document permet d’anticiper les potentiels litiges entre coïndivisaires.
Rédiger une convention d’indivision : sous quelles conditions ?
Une convention d’indivision pour un bien immobilier doit répondre à des obligations précises pour être valable :
Rédigée par un notaire (comptez aux alentours de 500 € HT)
Les indivisaires doivent unanimement consentir à son contenu
Sa durée doit être de 5 ans minimum
Être publiée au service de publicité foncière du lieu d’implantation de l’immeuble (pour un total d’environ 400 €, comprenant la sécurité immobilière, la taxe de publicité foncière et les frais de formalités)
Dans le cas d’un divorce, la convention d’indivision doit en plus être certifiée par le juge aux affaires familiales. Ce n’est pas le cas s’il s’agit d’une séparation suite à un pacs.
Pour les autres types de biens, tels qu’une voiture, la rédaction par un notaire et la publication au service de publicité foncière ne sont pas obligatoires.
Sortir de l’indivision
« Nul ne peut être contraint à demeurer en indivision » (article 815 du Code civil), on ne peut pas faire plus clair que cet article de droit ! Tout indivisaire peut en principe sortir de l’indivision à tout instant (sauf si la convention l’interdit ou autre décision de justice). Il existe 3 façons de procéder :
la vente
le partage amiable
le partage judiciaire en cas de situation conflictuelle
On vous en parle tout de suite !
La vente en indivision
La sortie de l’indivision par la vente s’entend de deux manières : soit les indivisaires s’entendent pour vendre le bien de l’indivision dans sa totalité, soit un indivisaire sort seul en vendant uniquement sa part.
La vente des parts d’un indivisaire
Si seulement un indivisaire décide de sortir de l’indivision, il doit mettre sa quote-part en vente. Il prévient alors les autres indivisaires par huissier de justice. À compter de cette notification, ceux-ci disposent d’un mois pour racheter la part s’ils le souhaitent. C’est ce qu’on appelle le « droit de préemption ».
Une fois le délai d’un mois écoulé sans rachat par l’un des indivisaires, la part est alors mise en vente. Cette opération appelée licitation est généralement à perte, puisque le bien est souvent vendu moins cher que sa valeur réelle.
Faites attention : si la notification par huissier manque, est irrégulière ou incomplète, la vente de la part est annulée !
La vente du bien en totalité
Par principe, la vente du bien dans sa totalité exige l’accord unanime des indivisaires. L’argent de la vente est ensuite partagé entre tous les indivisaires à hauteur de leur quote-part.
Cette rigidité est d’ailleurs l’un des inconvénients de l’indivision. Un indivisaire peut en effet bloquer une prise de décision par son silence, son inertie ou son veto. Cette situation est fréquente en cas de séparation de partenaires ou entre membres d’une même famille : cela peut durer plusieurs mois, voire des années.
Comment la débloquer ?
Un indivisaire peut prouver que la retenue de la vente est contraire à l’intérêt commun (article 815-5 du Code civil), par exemple le paiement des droits de succession.
L’autorisation de vendre peut-être demandée déposée auprès d’un notaire par les autres indivisaires réunissant plus de 2/3 des droits indivis (article 815-5-1 du Code civil).
Ensuite, le notaire informe les indivisaires récalcitrants dans le mois suivant, qui disposent de 3 mois pour contester. En dernier lieu, l’intention de vendre est transmise au tribunal de grande instance.
Le partage des biens
Le partage des biens peut être convenu entre les coïndivisaires, ou par voie judiciaire si l’un d’eux résiste à la vente du ou des biens de l’indivision.
Le partage à l’amiable
Le partage des biens à l’amiable requiert aussi l’accord unanime des indivisaires pour sortir de l’indivision. Il peut porter sur tout (ex. une maison entière) ou partie des biens indivis (ex. le garage uniquement).
Des lots sont alors constitués avec les biens pour correspondre aux montants de la part de chacun. Vous pouvez demander à vous voir attribuer tel ou tel bien selon votre préférence (mécanisme de « l’attribution préférentielle »), en l’échange d’une somme d’argent (une « soulte ») versée aux autres indivisaires. Si un lot est déséquilibré, cette soulte viendra donc équilibrer les lots.
Un lot A est composé d’un studio d’une valeur de 90 000 €. Le lot B est un garage d’une valeur de 12 000 €. Pour équilibrer, la personne qui récupère le lot A devra verser une soulte du montant de la différence entre les deux lots (78 000 €) à celui qui reçoit le lot B.
Le partage judiciaire
Si un des indivisaires persiste dans son refus de vendre ou de partager le bien, un avocat peut porter votre demande devant le Tribunal de grande instance. Le juge ordonne alors le partage et fait appel à un notaire, qui rédigera les actes du partage et composera les lots entre les anciens indivisaires.
En plus de vous coûter en énergie, la procédure judiciaire vous coûtera financièrement ! Pourront être à régler les frais de notaire, les frais de débours et un impôt appelé « droit de partage » prélevé par l’administration sur une succession.
Vous avez toujours l’opportunité d'arrêter la procédure judiciaire et de basculer en partage amiable.
L'alternative à l'indivision : créer une SCI !
Vous l’avez maintenant compris : si elle est très répandue, l’indivision comporte pourtant son lot d’inconvénients.
En effet, l’accord de tous est requis pour les actes importants et les coïndivisaires sont tenus de participer aux frais et aux dettes pour l’ensemble du bien. L’indivision est aussi prévue pour être temporaire et un coïndivisaire peut vendre sa part à n’importe qui, si la convention n’encadre pas cet acte.
C’est pour ces raisons que la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut s’avérer intéressante. La SCI est une société qui agit donc comme une personne à part entière : elle est propriétaire du bien. Au lieu d’être co-propriétaires, les personnes sont alors des associés de la SCI et possèdent des parts sociales.
Les avantages ? La SCI permet notamment de :
décider librement des modalités de prise de décision pour chaque acte, au sein des statuts de la société. Cela permet d’éviter les situations de blocage. Les associés peuvent de même désigner un gérant et définir l’étendue de ses pouvoirs, pour fluidifier la gestion du bien.
optimiser la succession d’un bien : la loi permet au propriétaire de léguer des parts sociales léguées de son vivant, celui-ci peut éviter de payer des frais de successions et garde le contrôle sur son héritage. Des avantages fiscaux non négligeables !
protéger le patrimoine des associés. La société détient son patrimoine propre, séparé de celui des associés. L’achat d’un immeuble par exemple se fait au nom de la SCI. En cas de dettes à régler, leur patrimoine personnel est donc protégé à la hauteur de leurs apports. Leur responsabilité est dite « limitée ».
contracter des prêts à la banque plus facilement, pour investir dans un appartement locatif par exemple. La SCI est en effet gage de sérieux aux yeux de la banque.
Enfin, il est possible de créer sa SCI sans notaire !
Pour en savoir plus : Les 5 avantages de la Société Civile Immobilière (SCI)
Vous savez désormais l’essentiel du régime de l’indivision ! Vous hésitez à créer une SCI pour acquérir ou gérer un bien ? Les experts de Simplitoo répondent à vos questions et vous orientent dans votre choix. Ils vous accompagnent de A à Z dans toutes vos démarches de création de SCI. N’hésitez pas à les contacter !