Les 5 avantages de la Société Civile Immobilière (SCI)
La Société Civile Immobilière (SCI) est une société créée pour abriter un patrimoine immobilier. Cette forme juridique, très fréquente, est utilisée tant par les professionnels que par les particuliers. Pourquoi un tel engouement ? Quels sont les avantages de la SCI ? Voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous décider.
1 - La sécurisation de votre bien immobilier personnel
Inscrire un bien immobilier dans le patrimoine d’une SCI a l’avantage de le mettre en sécurité. Par ce transfert, vous n’êtes plus le propriétaire de l’immeuble puisque c’est désormais la société qui détient le bien. De votre côté, vous êtes propriétaire de parts de cette société.
Si vous contractez des dettes, seuls les biens vous appartenant pourront être saisis pour éponger vos pertes. Par conséquent, le bien ne vous appartenant plus juridiquement, il ne pourra pas être confisqué.
Si vous créez une SCI dans le seul but d’échapper aux créanciers, l’objectif de la société sera considéré comme détourné et les créanciers seront alors en mesure de saisir le bien.
2 - Une protection ouverte aux professionnels
Vous êtes chef d’entreprise et vous détenez l’immeuble où vous exercez votre activité ? Il vous est possible de le placer en SCI. Dès lors, si votre société connaît des problèmes financiers, le bien immobilier ne pourra être confisqué car il ne sera pas la propriété de l’entreprise mais de la SCI.
Pour ce montage, il sera nécessaire de mettre en place un contrat de location entre votre entreprise et votre SCI, faisant entrer les loyers dans le patrimoine de votre société immobilière. Vous pourrez déduire les charges locatives.
Comme toute société, la SCI compte :
Un capital social, qui est en quelque sorte le porte-monnaie de l’entreprise, alimenté par les associés. Aucun montant minimum n’est requis.
Des associés, au pluriel ! Deux au minimum, ils détiendront des parts de la société, et ce en fonction de leur apport au capital (c’est-à-dire ce qu’ils auront mis dans le porte-monnaie de l’entreprise).
Un gérant, qui va assurer la gestion courante de la société (actes administratifs, prise de décisions…). Il sera nommé directement dans les statuts ou lors d’une assemblée générale.
Par ailleurs, la procédure de création d’une SCI est en tous points semblable à celle d’une société commerciale : il est nécessaire de rédiger des statuts d’entreprise, d’enregistrer la SCI, de publier une annonce légale...
Pour aller plus loin : Les 6 étapes pour créer son entreprise.
3 - Des modalités de succession facilitées
Certains parents décident de créer une SCI afin de faciliter la transmission du bien immobilier à leurs enfants. En effet, hériter de parts de société évite aux enfants de subir le régime de l’indivision.
Ce mécanisme de division des biens s’applique automatiquement en cas de succession et peut en effet se révéler défavorable à bien des égards. Ainsi, ce régime obéit à des règles sévères : toute décision importante relative à l’héritage devra être prise avec l’accord de tous les héritiers. De même, si un seul héritier souhaite sortir de ce régime, il provoquera le partage de l’indivision et donc la mise en vente du bien concerné, ce qui peut aboutir à la dilapidation de l’héritage.
Choisir de placer ses biens dans une société civile immobilière permet au contraire d’organiser et de protéger sa succession en établissant dans les statuts des modalités de prise de décision propres et en conservant l’intégrité de l’héritage :
Par la rédaction des statuts, les associés peuvent établir leurs propres règles, notamment quant à la prise de décision. Les règles pourront refléter leurs attentes et simplifieront la gestion du bien.
La SCI permet également aux héritiers de céder leur part de l’héritage sans provoquer la vente de l’immeuble : il s’agira d’une simple cession de parts.
4 - Des avantages fiscaux
La SCI comporte également certains avantages fiscaux, car sa création permet aux associés d’aménager leur imposition.
Le choix entre impôt sur les revenus ou sur les sociétés
Si les associés de la SCI ont des revenus élevés, ils risquent d’être lourdement imposés au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, il pourra être avantageux d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) lors de la création de leur Société Civile Immobilière. De cette façon, ce sont les bénéfices de l’entreprise qui seront taxés.
Sans distribution des bénéfices, les revenus de la SCI demeurent en effet dans le patrimoine de la société et ne seront pas imposés au titre d’impôt sur le revenu. Cela permet d’alléger les revenus déclarés par les associés, et en conséquence de ne pas payer davantage d’impôts sur ces derniers.
Pour aller plus loin : Régime fiscal, lequel choisir ?
Dans certains cas, la SCI est obligatoirement soumise à l’impôt des sociétés. C’est notamment le cas pour la location meublée.
Une possible exonération de TVA
Dans certains cas, la SCI permet également de ne pas être redevable de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), comme nous vous le présentons dans le tableau ci-dessous :
Nature de la SCI | TVA obligatoire | Exonération de TVA | |
Location de biens à usage professionnel | Nus |
| X Mais option pour la TVA possible |
Aménagés | X |
| |
Location de biens à usage d’habitation |
| X | |
Location de biens à usage agricole |
| X Mais option possible pour la TVA dans certains cas | |
Location de place de parking (non rattachée à un bien) | X |
| |
Location de biens à usage d’habitation et prestations (au moins 3 prestations complémentaires telles que : petit déjeuner, ménage, etc…) |
X |
| |
5 - Des possibilités d’acquisition immobilière élargies
La SCI permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs et d’en faciliter le partage par la répartition de la propriété en parts de sociétés.
Ainsi, si certaines personnes souhaitent acquérir ensemble un immeuble, le plus simple et le plus sécurisant pour eux est probablement de constituer une SCI dont chacun détiendrait une part correspondant à la fraction souhaitée du bien acheté. Par exemple, en achetant un immeuble comptant 4 étages, si un associé veut 3 étages sur les 4, il détiendra 75 % du capital de la SCI.
Enfin, une banque sera plus susceptible d’accepter une demande de prêt provenant d’une SCI plutôt que d’une personne seule. Elle sera plus en confiance puisque la capacité d’endettement sera répartie entre plusieurs associés.
Pour aller plus loin : SCI, définitions et caractéristiques.
La SCI n'a pas pour but d'effectuer des actes de commerce (comme la vente de marchandises, par exemple). Ceci explique qu’elle soit encadrée par le Code civil, à l’inverse de la plupart des autres sociétés qui sont régies par le Code de commerce.
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