Optimiser sa succession via une SCI

Pourquoi créer une SCI ?  

Lors d’une succession où il y a plusieurs héritiers, le patrimoine du défunt est soumis au régime de l’indivision. Cela désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Chaque héritier (appelé indivisaire) reçoit une part de la valeur totale des biens héritiers. Par exemple, s’il y a cinq héritiers, chacun recevra 1/5 de la valeur du patrimoine : chaque part a donc la même valeur. Toutefois, ce régime présente un certain nombre de contraintes.

Comment éviter l’indivision grâce à la SCI ? 

Lorsqu’on hérite d'un bien immobilier à plusieurs, certaines décisions doivent être prises :  

• le vendre ?  

• le conserver pour la famille ?  

• le louer à des tiers ? 

Ces décisions ne peuvent pas être prises sans consultation. D'ailleurs, pour certains enjeux, il faut que la décision soit approuvée à la majorité des 2/3 (comme pour le renouvellement ou la conclusion d’un bail de location). Pour d’autres enjeux, c’est même l’unanimité qui est exigée, autrement dit l’accord de tous les héritiers (pour la vente du bien par exemple).  

Alors, que faire lorsqu'il y a des désaccords entre les héritiers ? La situation peut rester bloquée. Il arrive parfois que l’absence d’accord entre tous les indivisaires (héritiers) provoque la vente du bien, si un indivisaire demande l’intervention d’un juge. Celui-ci peut en effet décider de procéder à la vente judiciaire du bien immobilier, si la situation ne peut pas être réglée autrement. On dit alors que le patrimoine est dilapidé.

C'est là que la Société Civile Immobilière (SCI) devient utile ! Vous pouvez anticiper en créant une SCI avant le décès des propriétaires des biens. Elle permet de diviser l’héritage en parts sociales, c’est-à-dire en titres de propriété liés à la valeur de l’héritage, tel un actionnaire détiendrait des actions d’une société. Chaque héritier acquiert la qualité d’associé de la SCI et possède des parts de la SCI. Ce changement de qualité, d’indivisaire à associé, permet d’éviter les risques de blocage. En effet, les rapports entre les associés sont définis à l’avance dans les statuts de la SCI. Les statuts sont un document comportant les règles de fonctionnement et d’organisation d’une société. Par exemple, vous pourrez prévoir que la majorité simple des associés sera nécessaire pour prendre des décisions plutôt que la majorité des 2/3.

Par ailleurs, un gérant est nommé à la tête de la société. Il peut s’agir d’un associé de la SCI ou une personne tierce. Il pourra donc désamorcer un éventuel conflit entre les associés par exemple.  

En indivision, un indivisaire peut déclencher la vente du bien hérité comme nous l’avons dit plus haut. Tandis qu’en SCI, en cas de discorde, l’associé peut céder ses parts sociales à des tiers ou aux autres associés sans l'accord unanime des autres associés et donc quitter la SCI. Il récupère donc la valeur de ses parts, sans que le bien n’ait été vendu.

Diminuer le coût de la succession 

Comme on vous le disait, en temps normal les héritiers disposent de 6 mois pour s’acquitter des droits de succession d'un bien immobilier, et ces droits peuvent représenter jusqu’à 60 % de la valeur du bien. À cela s’ajoutent les honoraires du notaire, qui varient aussi selon la valeur du patrimoine immobilier transmis. Bonne nouvelle : la SCI permet de limiter ces frais et parfois même de s’en affranchir !  

Pour diminuer les frais de succession, vous pouvez effectuer une donation-partage. C'est-à-dire une donation des parts sociales que vous possédez dans la SCI, de votre vivant. Grâce à ce mécanisme, vous pourrez bénéficier d’un abattement fiscal sur les 100 000 premiers euros que vous donnerez à chaque enfant. Au-delà de ce plafond, les héritiers devront s’acquitter de frais. Cette possibilité se renouvelle tous les 15 ans. 

Comment organiser sa SCI ?  

Avant même d’évoquer l’organisation de la SCI, et de déterminer les pouvoirs de chacun des associés, il est indispensable de parler des démarches de création d'une SCI. Certaines formalités sont en effet incontournables.

Première étape : la création de la SCI

Pour créer une SCI, vous devez déposer un dossier de création de société au greffe du Tribunal de commerce. Cette étape est indispensable pour immatriculer votre SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Mais pourquoi immatriculer sa société ? Tout simplement, car cette démarche permet d’accorder une existence juridique à votre SCI !

Un dossier de création de SCI comprend :  

• Les statuts de votre société 

• l’attestation du dépôt de capital (concrètement il s’agit d’un papier de la banque attestant que vous avez créé un compte exclusivement pour votre société). Le capital social d’une société représente la somme d’argent ou de biens dont dispose la société. Dans votre cas, c’est la valeur de votre bien immobilier, éventuellement accompagnée d’autres biens de votre choix (tableaux, montres, etc.). 

• une attestation de la parution dans un journal d’annonces légales de la création de votre société 

Vous pouvez créer une SCI à deux moments :  

• Avant d'acheter votre bien immobilier. Dans ce cas-là, vous créez votre SCI dans le but d'acquérir un bien immobilier et l'achat se fera directement au nom de la SCI.  

• Après l'achat du bien immobilier en question. Lors de la création de votre SCI, le montant du capital de votre SCI sera égal au prix du bien (si le capital n’est formé que de ce bien immobilier).  

Seconde étape : le choix de la répartition du capital  

La SCI est constituée d’un capital social comme nous l’avons précisé plus haut. Il se divise en parts sociales qui sont réparties entre les différents associés de la société. Lors de la création de la SCI, il vous appartient de décider dans les statuts du mode de répartition des parts sociales entre les différents associés de la SCI.

Plus vous détenez de parts sociales et plus votre voix pèsera lors des prises de décisions. Cela peut être pratique pour les propriétaires qui possèdent une SCI en commun avec leurs enfants (logiquement leurs futurs héritiers). En effet, les parents peuvent prévoir de conserver la majorité des parts sociales de leur vivant afin de garder un pouvoir de décisions sur la gestion de la société. 

Conserver la gérance de la SCI : un moyen pour ne pas voir son patrimoine dilapidé  

Dans une SCI, il est possible de nommer un ou plusieurs gérants. Ils auront le rôle d’administrer et  de représenter la société dans tous les actes de gestion quotidiens ou exceptionnels. Cela implique qu’ils devront s’occuper du paiement des factures, tenir la comptabilité (ou choisir un cabinet comptable pour déléguer cette tâche) et  prendre en charge la location du bien immobilier. Il est donc judicieux de nommer dans les statuts un des parents en tant que gérant.

Conserver la jouissance du bien immobilier : le démembrement de propriété 

En faisant don de ses parts sociales, on transmet automatiquement des droits de pleine propriété. 

Concrètement la pleine propriété est la réunion de deux droits :  

• D’un côté, l’usufruit, qui donne le droit de profiter du bien. On parle alors de jouissance du bien : loger dans la maison ou l’appartement, percevoir les loyers si le bien est mis en location.

• D'un autre côté, la nue-propriété.  C’est la propriété du bien, qui est donc séparée de l’usage de celui-ci (la jouissance).

Quel est le risque pour les parents de faire don de toutes leurs parts sociales en pleine propriété ? C’est simple : les héritiers (ingrats !) pourraient décider de mettre en location ou vendre le bien et donc les pousser à déménager. Pour éviter cette situation, il existe une solution : le démembrement des parts sociales.

Autrement dit, ils peuvent donner seulement les droits de nue-propriété et conserver l’usufruit du bien (donc rester dans le logement). En effet, en tant qu’usufruitier vous n’êtes plus le propriétaire du bien, mais vous êtes celui qui en profite.  

Lors du décès des parents, les parts qu’ils détiennent reviennent alors aux héritiers. Autrement dit, l’usufruit des parents rejoint la nue-propriété des enfants. Les héritiers obtiennent alors la pleine propriété du bien.  

Avec la SCI viennent des obligations de gestion

Même si la SCI est une structure qui vous permettra d’organiser votre succession, elle demeure néanmoins une société. Par conséquent, vous devez respecter certaines obligations de gestion.

En commençant par les obligations comptables, il vous faudra :  

• Tenir un livre des recettes et des dépenses (travaux d’entretien, charges, revenus issus d’une éventuelle location...) 

• Remettre chaque année la déclaration de résultat (déclaration 2072) à l’administration fiscale. Elle permet de faire le point sur les gains (ou pertes) annuels générés. 

• Organiser au moins une assemblée générale par an pour approuver les comptes de la société.

   

En fonction de votre situation, d’autres obligations de gestion existent. Si par exemple vous louez un bien immobilier, vous devrez organiser la location ou bien déléguer cette tâche à une agence immobilière.  

Enfin, vous devrez gérer les contrats d’assurance et vous assurer du paiement des charges de la SCI.

À présent, vous avez toutes les informations pour optimiser votre succession par le biais d'une SCI. Les démarches administratives ne sont pas votre tasse de thé ? Simplitoo peut vous aider à créer votre SCI. Notre équipe se fera un plaisir de vous accompagner dans vos démarches de création, mais aussi de répondre à toutes vos questions !