Achat d’un local professionnel : comment faire ?

Pourquoi acheter un local professionnel ? 

Contrairement à la location, l’achat de bureaux professionnels comporte plusieurs avantages pour les dirigeants d’entreprise : 

• L’acquisition d’un patrimoine immobilier : vous ne versez plus de loyers à « fonds perdus ». Une fois votre emprunt remboursé, les locaux vous appartiennent. Devenir propriétaire contribue alors à votre sécurité financière, puisqu’en cas de difficultés, vous pourrez revendre votre bien pour éponger vos dettes. 

• La fin des contrats de bail : vous n’êtes plus soumis à l’autorisation d’un propriétaire si vous souhaitez faire évoluer votre activité. Vous êtes libre de quitter le local sans préavis ou pouvez décider de le sous-louer à un autre entrepreneur. 

• Une meilleure visibilité financière : vous connaissez le montant de vos mensualités de crédit sur le long terme contrairement à un loyer qui, lui, peut augmenter lors de la révision triennale.  

• Une plus grande souplesse pour faire des travaux : puisque le local vous appartient, vous pouvez aménager vos bureaux comme bon vous semble. Vous restez toutefois soumis aux autorisations réglementaires (déclaration préalable, permis de construire, etc.). 

• Des avantages fiscaux : vous pouvez réduire votre résultat imposable en déduisant certaines charges liées à l’achat de votre local (les frais d’amortissement et les intérêts d’emprunt par exemple). 

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un local professionnel, vous devrez toutefois garder à l’esprit que l’opération peut comporter quelques inconvénients : 

• Un engagement financier sur le long terme : avant un achat, il est essentiel de mesurer votre capacité d’endettement. Ceci, afin de pouvoir rembourser la totalité de vos mensualités d’emprunt. Vous pourrez néanmoins le remettre en vente dans le futur. 

• Un choix stratégique : l’entreprise s’établit de façon pérenne dans un endroit. C’est pourquoi il est important de veiller à bien choisir vos bureaux en accord avec votre projet (surface, emplacement géographique). L’achat doit s’inscrire dans une stratégie commerciale.

Local professionnel, mixte ou commercial : quelles différences ? 

Attention à ne pas confondre local professionnel et local commercial, même s’ils sont tous les deux le même usage. C’est l’activité exercée qui va déterminer l’appellation de vos locaux ! 

Votre local est dit « professionnel » si vous y exercez une activité imposée dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Sont principalement concernés les cabinets des activités libérales (médecins, comptables, thérapeutes, etc.) et les bureaux de travaux immobiliers. 

Quant au local commercial, il est dédié aux activités commerciales (comme son nom l’indique), mais aussi artisanales ou industrielles. Par exemple, si vous ouvrez une boutique de matériel de pêche ou votre atelier de fabrication de bijoux, vous devrez vous tourner vers l’achat ou la signature d’un contrat de bail commercial.

Comment acheter votre local professionnel ? 

Option 1 : acheter un local en son nom propre

Vous pouvez acheter un local à votre nom, en tant qu'entrepreneur. Le local vient alors s’ajouter à votre patrimoine personnel.  

Bien que cela puisse paraître surprenant, vous devrez alors louer votre local à votre société. Celle-ci est en effet une entité à part entière (on parle de « personne morale ») et donc distincte de vous, « personne physique ». La rédaction d’un contrat de bail professionnel sera donc nécessaire pour la mise en location. 

Pour aller plus loin : Personne morale et physique : quelles différences ? 

Au niveau fiscal, l’entreprise pourra alors déduire le loyer de son résultat imposable. En revanche, le loyer sera soumis à Impôt sur le Revenu (IR) pour le bailleur... c'est-à-dire vous en tant qu’entrepreneur ! Ce bénéfice issu de la location devra être inscrit sur votre déclaration personnelle d’Impôt sur le Revenu (IR), dans la rubrique des revenus fonciers. Il viendra donc s’ajouter aux autres revenus de votre foyer, comme on le disait, lors de votre déclaration d’impôt habituelle. 

Attention, en choisissant cette option, vos patrimoines personnel et professionnel seront confondus et aucune distinction ne sera faite en cas de dettes. 

Option 2 : acheter un local au nom de l’entreprise 

Ici, vous faites gonfler l’actif de votre société. En d’autres termes, vous augmentez la valeur de votre entreprise. Cette fois, pas besoin de mettre votre local en location, vu que l’entreprise est le propriétaire direct du bien. 

Au niveau fiscal, vous pourrez déduire de votre bénéfice les charges liées à cet investissement (intérêts de l’emprunt, taxe foncière, frais d’assurance). 

Option 3 : créer une Société Civile Immobilière (SCI) 

En tant qu’entrepreneur, vous pouvez également créer une SCI. Cette société achètera alors le local en son nom et en deviendra donc propriétaire. Votre entreprise, quant à elle, détiendra des parts sociales de la SCI et sera considérée comme locataire. La SCI et votre entreprise seront donc deux entités distinctes. 

Cette option comporte plusieurs avantages pour l’entrepreneur : 

• La SCI vous permet de séparer votre patrimoine immobilier et votre activité professionnelle : si votre société rencontre des problèmes financiers, votre local ne pourra pas être confisqué. En effet, il ne sera pas la propriété de l’entreprise, mais celle de la SCI. 

• Céder les parts d’une SCI ou les transmettre à ses héritiers est une opération plus simple et moins coûteuse que la vente pure et simple d’un bien immobilier. 

• Vous aurez le choix entre le régime classique de l’Impôt sur le Revenu (IR) ou celui l’Impôt sur les Sociétés (IS). 

Pour aller plus loin : Les 5 avantages de la Société Civile Immobilière (SCI) 

Option 4 : le crédit-bail immobilier 

Le principe du crédit-bail immobilier est simple : vous louez un local que vous avez la possibilité d’acheter une fois la durée du bail écoulée. Il s’agit d’un moyen de financement avantageux puisque vous pouvez faire l’acquisition d’un bien immobilier sans disposer d’un capital de départ. Après l’achat, vous gardez naturellement la possibilité de remettre le bien en vente.

Comment trouver un local professionnel ?  

Dressez la liste de vos besoins  

Dans un premier temps, vous devrez définir vos critères de recherche pour ce local : 

• Son emplacement géographique (commune, département ou région) et l’environnement souhaité (centre urbain ou périphérie, campagne, zone d’activités, zone en expansion, etc.) 

• Sa surface et le nombre de pièces 

• Son état lors de la vente (neuf ou nécessitant des travaux d’aménagement) 

Pour vous aider à y voir plus clair, vous pouvez élaborer un business plan. Rédiger ce document sera un bon moyen de vous interroger sur le futur stratégique (secteur géographique de prédilection, clientèle cible...) et financier (étude de marché, analyse de la concurrence, budget) de votre société. De plus, un business plan ficelé prouvera la solidité de votre projet auprès des banquiers, qui peuvent être frileux à l’idée d’accorder un prêt !

Il ne vous restera plus qu’à consulter les sites spécialisés dans l’immobilier professionnel ou bien faire appel aux services d’une agence.

Prenez le temps de visiter plusieurs locaux et n’hésitez pas à demander des contre-visites. Promenez-vous dans le quartier voire au-delà afin de vous faire une meilleure idée de la clientèle et de la concurrence. Essayez de rassembler le maximum d’informations avant de vous décider. Si le local a eu plusieurs propriétaires en peu d’années, cela peut également vous alerter. 

Faites une prévision des frais

L’acquisition de bureaux professionnels entraîne un ensemble de frais, qu’il vous faudra bien anticiper : 

• Les éventuels frais d’agence dont nous vous parlions précédemment 

• Les frais de notaire (droits d’enregistrement, débours et honoraires)  

• La taxe foncière, due uniquement par les propriétaires, à laquelle s’ajoutent les différents impôts locaux dont le montant peut varier en fonction de votre implantation géographique 

• L’aménagement de votre local et éventuellement les travaux de personnalisation ou de rénovation 

• Les frais d’assurance 

Vous l’avez compris, acheter votre local professionnel constitue un investissement crucial pour le futur de votre entreprise. C’est pourquoi vous devez prendre le temps de la réflexion avant de vous lancer. Besoin d’un soutien dans la création de votre société ? Simplitoo vous accompagne de A à Z dans vos démarches afin de démarrer sereinement !