Le bail mixte : tout savoir sur ce contrat de location
Le bail mixte désigne un contrat de location permettant à un bailleur (propriétaire) de louer un local à un preneur (locataire) à la fois pour un usage d’habitation et l’exercice d’une activité professionnelle. Quelles sont les activités concernées ? Quelles en sont les règles de fonctionnement ? Voici notre guide complet sur le bail mixte.
Les différents contrats de bail : rappels
En tant que locataire, vous pouvez être amené à signer plusieurs types de bail, dont chacun comporte ses spécificités :
Le bail d’habitation : ce type de contrat concerne les locations à usage exclusif d’habitation principale. Ce bail n’est pas adapté à l’activité d’une activité professionnelle.
Le bail professionnel : ce contrat vous concerne si vous louez un local pour y exercer de manière exclusive une activité relevant des BNC. Ce type de bail est donc destiné aux professionnels libéraux, que leur activité soit réglementée (avocats, médecin, psychologue…) ou non réglementée (coach sportif, consultant, graphiste…). L'activité exercée ne peut donc être ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Le bail professionnel est régi par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, dite « loi Méhaignerie ».
Le bail commercial : ce contrat concerne les entreprises qui louent un local pour y exploiter un fonds de commerce ou artisanal. Le régime des baux commerciaux est notamment encadré par l’article L145-1 du Code de Commerce.
Pour être qualifié de bail mixte, le local doit être à la fois servir à un usage professionnel (activité libérale) et un usage d’habitation principale. Il est alors encadré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Bien qu’il comprenne une partie habitation, le bail mixte commercial est soumis dans son ensemble à la même réglementation qu’un bail commercial classique.
Bail mixte professionnel : les conditions à respecter
Ce local est en partie votre résidence principale
Le local doit être votre résidence principale, c’est-à-dire que vous devez y vivre au moins huit mois par an (sauf raison professionnelle ou de santé et cas de force majeure).
Vous ne pouvez donc pas recourir au bail mixte pour une location que vous utilisez à titre de résidence secondaire.
Votre activité relève des baux professionnels
Le bail mixte à usage professionnel et d’habitation est réservé aux activités libérales (BNC), qu’elles soient réglementées ou non. Les activités de culte relèvent également du bail professionnel.
Vous ne pouvez pas signer de bail mixte professionnel si vous exercez une activité artisanale, commerciale ou industrielle.
Vous êtes artiste et cotisez à la Maison des artistes ? Dans ce cas, vous êtes reconnu auteur d’œuvres graphiques et plastiques. Vous ne pouvez pas signer de bail mixte et devrez conclure un bail commercial pour la location de votre local.
L'autorisation administrative
Préalablement à la signature du bail mixte, il convient de vérifier auprès de la mairie que ce local est autorisé à accueillir une activité professionnelle. Si ce n’est pas le cas, sachez que rien n’est figé. Il est en effet possible de demander un changement d’affectation du local. Cette demande peut être déposée à l’initiative du bailleur ou du locataire (avec l’accord du propriétaire).
Cet accord n’est pas automatique et est soumis à autorisation administrative :
à Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne
dans les communes de plus de 200 000 habitants
Notez également qu’avant de demander un changement d’usage du local, vous devez vérifier que rien ne vous y empêche dans votre bail actuel (si vous êtes déjà dans les locaux) ou dans le règlement de copropriété.
Lors de la signature d’un bail mixte, le bailleur a l’obligation de remettre au preneur les extraits du règlement de copropriété (le cas échéant) concernant la destination de l'immeuble ainsi que la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.
Quelle est la durée d’un bail mixte professionnel ?
La durée minimum d’un bail à usage professionnel et d’habitation dépend de la personnalité de votre bailleur :
Votre bailleur est une personne physique : le contrat de bail mixte est conclu pour une durée de 3 ans minimum
Votre bailleur est une personne morale : le bail mixte est conclu pour une durée de 6 ans minimum
Le bailleur comme le locataire peuvent bien sûr décider de renouveler ce bail. Ce renouvellement peut être l’occasion d’une augmentation de loyer par le bailleur mais cette hausse est plafonnée en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
Au terme du contrat, si aucune des deux parties ne se manifeste, le bail mixte est reconduit tacitement, pour la même durée et le même loyer.
Comment résilier mon bail mixte professionnel ?
Le locataire preneur peut mettre fin à ce bail à n’importe quel moment. Il doit néanmoins respecter un préavis de 3 mois. Il devra en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Une SCI familiale est une personne morale. Néanmoins, si elle est exclusivement constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, elle a le droit de conclure un bail mixte d’une durée de 3 ans.
Du côté du bailleur, les conditions de résiliation du bail mixte sont moins souples. En effet, le bailleur ne peut résilier le contrat de manière anticipée. Il doit donc attendre la date d'expiration du bail. Il existe toutefois 3 exceptions autorisant cette rupture anticipée :
Le locataire manque à ses obligations : il ne paie pas son loyer par exemple.
Le bailleur souhaite mettre son bien en vente
Le bailleur souhaite de reprendre son bien pour y habiter
Dans ces trois cas, il doit avertir son locataire en respectant un délai de préavis de 6 mois.
En cas de vente du local, le locataire dispose d’un droit de préemption sur le bien. Cela signifie qu’il est prioritaire pour le racheter.
Comment rédiger un bail mixte ?
Un bail mixte à usage professionnel et d’habitation doit obligatoirement être rédigé par écrit (sous seing privé ou par acte notarié).
Comme le précise la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail doit notamment comporter les mentions suivantes :
Le nom ou la dénomination du bailleur ainsi que son domicile ou son siège social
Le nom ou la dénomination du locataire
La date de prise d'effet du bail et sa durée
Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle
Le montant du dépôt de garantie (si le preneur en demande un)
Le bailleur et le locataire doivent également faire un état des lieux d’entrée. Ce document devra être signé par les deux parties. Un exemplaire sera remis à chacun avant la prise d’effet de la location.
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