Location-gérance : notre guide complet
La location-gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce de louer son local à une autre personne qui en devient le gérant, moyennant le versement d’une redevance. L’intérêt pour le locataire ? Se lancer sans avoir à acquérir vous-même un fonds de commerce puisque vous le louez simplement. Cette forme de gérance vous permet également d’exploiter et de tester le potentiel réel du fonds dans la perspective d’un rachat ou d’une vente. Quelles sont les modalités d’un contrat de location-gérance ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? On vous explique tout !
Le contrat de location-gérance, qu’est-ce que c’est ?
Un sujet principal : le fonds de commerce
Le Code de commerce définit la location-gérance par « tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède partiellement ou totalement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ».
La location-gérance porte donc sur les éléments qui constituent un fonds de commerce. En clair, le propriétaire met à disposition du gérant l’ensemble des biens matériels (outils, mobilier, documents comptables…) et immatériels (clientèle, contrats de travail des salariés, enseigne, licences et autorisations…) du fonds de commerce pour son exploitation.
Pour en savoir plus : Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?
Il ne faut pas confondre location-gérance avec contrat de franchise. Dans un contrat de franchise, le commerçant est lui-même propriétaire du fonds de commerce. Il loue en revanche une licence de marque pour accéder à des services d’accompagnement pour son entreprise et utiliser le nom de la marque en franchise.
Deux parties prenantes : le loueur et le gérant
Le contrat de location-gérance est conclu entre le propriétaire du fonds de commerce, le « bailleur » et le futur locataire gérant, le « locataire-gérant ».
Le loueur (ou bailleur) s’engage à remettre l’ensemble des éléments du fonds de commerce précisément définis à disposition du locataire-gérant, afin que ce dernier puisse accéder à une « jouissance paisible ». Il doit s’abstenir d’intervenir dans la gestion des affaires par le locataire-gérant et de développer une activité de nature à lui faire concurrence.
De son côté, comme tout commerçant, le locataire-gérant doit s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (s’il exerce une activité artisanale) afin de pouvoir exercer son activité de gestion. Il doit donc avoir effectué toutes les formalités de création de société. Par ailleurs, en signant le contrat, le locataire s’engage à ne pas modifier l’activité du fonds de commerce qu’il s’apprête à louer sans autorisation expresse du bailleur.
Si le contrat de bail commercial oblige le propriétaire du fonds de commerce à exploiter personnellement les locaux, il devra alors demander l’autorisation au propriétaire des locaux avant de passer un contrat de location-gérance pour la gestion.
Le contenu d’un contrat de location-gérance
Le contrat peut être conclu soit pour une durée limitée (souvent un an et renouvelable par tacite reconduction), soit pour une durée illimitée. Dans le second cas, le gérant comme le locataire peut mettre un terme au contrat de location-gérance, mais il faudra prévenir l'autre partie en respectant un préavis de 3 mois.
Les mentions suivantes doivent figurer dans le contrat :
la désignation des parties au contrat (identité et raison sociale)
les obligations des parties
le montant de la redevance et les modalités de versement à respecter par le locataire
la durée de la location si le contrat est à durée déterminée
les conditions de résiliation
Faites attention ! La location-gérance n’est pas sans risque, tant pour le bailleur qui peut voir son affaire dépréciée au cours de la gérance que pour le locataire qui est responsable des dettes.
Aussi, certaines clauses, telles qu’une clause de non-concurrence, la fixation d’un dépôt de garantie à la charge du locataire ou encore une clause interdisant la cession ou la sous-location de la location-gérance, peuvent être ajoutées pour sécuriser juridiquement le contrat. Vous le comprenez, la rédaction des clauses du contrat doit faire l’objet d’un soin juridique particulier.
Les experts-formalistes de Simplitoo se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans la conclusion d’un contrat de location-gérance pour votre société et vos autres démarches administratives, grâce à l’offre d’accompagnement personnalisée SimpliZen.
Il n’existe pas de règles pour déterminer le montant de la redevance. Il pourra être fixe ou proportionnel au chiffre d’affaires, selon le choix des parties au contrat.
Une fois le contrat signé
Une fois le contrat de location-gérance signé, il restera deux démarches administratives à effectuer :
Publier un avis dans un journal d’annonces légales, dans les 15 jours qui suivent
Le bailleur devra informer le Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du changement de mode d’exploitation de son commerce, par le biais du formulaire M2.
TVA et imposition de la location-gérance pour le bailleur
Les redevances perçues par le bailleur et, le cas échéant, le montant du stock de marchandises cédé au locataire sont soumis à la TVA au taux normal de 20 %. Pour les impôts, il faudra déclarer les redevances perçues dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC), en tant que « bénéfices d’exploitation imposables ». Par ailleurs, la mise en location-gérance n’entraîne pas l’imposition immédiate des plus-values.
Pour le locataire-gérant, les redevances versées pourront être déduites du bénéfice imposable, car elles sont considérées comme des charges.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la location-gérance ?
Pour le propriétaire
Avantages
La location-gérance offre la possibilité au propriétaire d'un fonds de commerce de maintenir l’activité sans avoir à en assumer la charge. En clair, il conserve la propriété du fonds de commerce et continue d’en tirer des revenus par le biais des redevances payées par le locataire-gérant.
Inconvénients
Toutefois, ce type de location comporte également des risques puisque le propriétaire peut voir son fonds de commerce perdre de la valeur, notamment en cas de mauvaise administration par le gérant. Le propriétaire reste, en outre, solidaire des dettes du locataire dans les 6 mois qui suivent la publication de l’avis de location-gérance dans un journal d’annonces légales. Enfin, les contrats de travail conclus se poursuivent après le terme de la location-gérance.
Pour le locataire-gérant
Avantages
L’acquisition d’un fonds de commerce représente généralement un coût important puisque tous les éléments du fonds sont évalués lors d’une cession : la clientèle, le droit au bail, les éventuels brevets et licences, le matériel… La location-gérance permet donc d’exercer son activité à son compte et d’en tirer des bénéfices, sans avoir à supporter ces dépenses. Les revenus enregistrés peuvent, le cas échéant, être ensuite utilisés pour acquérir un fonds de commerce.
Dans l’hypothèse où le gérant envisage à terme de reprendre le fonds de commerce loué, la période de location-gérance lui permet de s’assurer du potentiel de l’entreprise et ainsi de sécuriser son futur achat.
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Inconvénients
Pour autant, la location-gérance n’est pas sans inconvénient. Ainsi, le gérant de l’entreprise a une capacité d’initiative limitée : il ne peut pas modifier la destination du fonds de commerce ou développer une activité nouvelle, sans avoir obtenu l’autorisation de son bailleur... voire même du propriétaire du bail commercial.
Si le fonds de commerce vient à être vendu, c’est le propriétaire et non pas le locataire qui tirera profit de la valorisation du fonds... Quand bien même cette valorisation tient de la bonne administration et du développement de l’activité réalisé par le locataire-gérant ! Par ailleurs, le locataire n’acquiert aucun droit à la propriété au cours de la période de location-gérance.
Cela signifie que le contrat ne lui permet pas de solliciter auprès du bailleur une promesse de vente ou une indemnité financière si ce dernier met terme au contrat. En revanche, le locataire est bien responsable des dettes de sa gérance, et celles-ci sont immédiatement exigibles.
Vous envisagez de louer un fonds de commerce mais vous n’avez pas encore créé votre entreprise ? Simplitoo réalise pour vous toutes les démarches de création d’entreprise jusqu’à votre immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Nos experts vous aiguillent aussi dans le choix du statut juridique sur mesure pour votre projet de création. N’hésitez pas à nous contacter !