Dépôt de garantie : montant et conditions de restitution
Lorsque vous signez un contrat de location, également appelé contrat de bail, il peut vous être demandé d’effectuer un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme qui sera reçue par le propriétaire du bien, le bailleur, afin de se protéger financièrement. Objectif, montant, conditions, restitution, on vous explique tout sur le dépôt de garantie !
Quel est le but du dépôt de garantie ?
Une protection pour le bailleur
Cette garantie financière permet à un propriétaire de s’assurer de l’exécution des obligations locatives de son locataire. Néanmoins, elle n’est pas imposée par la loi et est donc facultative : le propriétaire est libre d’exiger, ou non, le versement d’un dépôt de garantie.
S’il décide de le faire, il vous demandera de lui verser cette somme dès la conclusion d’un contrat de location, en plus du premier loyer.
Le dépôt de garantie lui permettra de s’indemniser en cas :
D’éventuels loyers impayés
D’éventuelles charges impayées, ou surplus de charges : il s’agit généralement de charges afférentes à votre foyer (eau, nettoyage des parties communes) dont la consommation peut avoir été sous-évaluée
D’éventuels dommages ou dégradations : il peut s’agir de meubles abîmés, de traces sur les murs, de clés perdues… En effet, en mettant à votre disposition un bien immobilier, rien ne garantit que ce dernier sera restitué dans l’état dans lequel il était initialement.
Ce dépôt est aussi communément appelé « caution ». Néanmoins, juridiquement, la caution désigne les personnes souhaitant se porter garantes pour vous en cas de loyer impayé. L’un n’exclut pas l’autre : le propriétaire peut parfaitement exiger une caution ET un dépôt de garantie pour la même location !
Les points de vigilance
Lors de la signature du contrat de bail, un état des lieux d’entrée doit également être dressé. Il est important d’indiquer toute dégradation, tâche, dysfonctionnement à ce moment-là : à défaut, vous en serez tenu responsable lors de l’état des lieux de sortie et il sera plus compliqué de vous faire restituer la caution ou de faire les comptes.
Le rôle de ce dépôt est de prémunir le propriétaire contre d’éventuels préjudices au cours de la période de location : il s’agit d’une garantie. Il n’est donc pas légal de cesser de régler le loyer à la fin du contrat dans l’optique de laisser le dépôt de garantie au propriétaire.
Cette formalité ne concerne pas que les locaux à usage d’habitation. Le dépôt de garantie dans le bail commercial est également une pratique courante.
Le montant du dépôt de garantie
L’existence et le montant d’un dépôt de garantie doivent être indiqués dans le contrat de bail. Cette obligation vaut pour les locations à usage personnel et professionnel. Vous êtes donc également concerné si vous louez un fonds de commerce.
Le montant maximal pouvant être demandé varie en fonction de la nature du bien.
Pour un logement d’habitation
Pour un logement vide d’habitation, le montant maximum sera la somme représentant 1 mois de loyer.
Pour un logement meublé d’habitation, le montant maximum correspond à 2 mois de loyer hors charges.
Dans ces deux situations, si le contrat stipule que le paiement du loyer devra se faire en avance pour plus de deux mois (par exemple, le loyer doit être versé au début de chaque trimestre), aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé.
Les modalités de dépôt ne peuvent pas être modifiées en cours de bail ni lors de son renouvellement.
Pour un local commercial ou professionnel
Le contrat de bail commercial et le bail professionnel sont régis par des règles différentes. Le dépôt est là aussi facultatif mais son montant devra être défini par le bailleur et le locataire lors de la négociation du contrat de location.
Pour le bail commercial, la somme demandée s’élève généralement à 3 mois de loyer. En revanche, il n’existe pas de règles pour le bail professionnel.
Le propriétaire a la possibilité de réviser cette clause à tout moment à condition que cette option soit inscrite au sein du contrat. À défaut, le montant ne pourra pas être modifié en cours de bail mais uniquement lors de son renouvellement.
Les modalités de versement
Le versement de ce dépôt peut se faire sous différentes formes :
Par virement
En espèces : il vous est alors vivement recommandé de demander une preuve écrite
Par le biais d’un organisme tiers offrant de gérer le dépôt et la restitution du dépôt
Il n’est pas obligatoirement encaissé, tout va dépendre des conditions précisées au sein du bail.
Les aides disponibles
Si vous avez des difficultés à réunir la somme requise, certaines aides sont mises à votre disposition, sous conditions :
Les personnes en situation de difficulté financière peuvent s’adresser au fonds de solidarité pour le logement. Les conditions pour en bénéficier dépendent de chaque département.
L’avance Loca-Pass : il s’agit de prêts à taux nuls ou réduits. Le montant prêté ne peut être supérieur à 1 200 €. Ces aides sont proposées par différents organismes de crédit.
La restitution du dépôt de garantie
Puisqu’il s’agit d’une garantie, la somme doit nécessairement être restituée s’il n’existe aucune raison de la conserver partiellement ou totalement.
L’état des lieux de sortie
Afin de constater l’existence de dommages ou de dégradations au sein du local loué, le locataire et le propriétaire doivent procéder à un état des lieux. Il s’agit d’une inspection au cours de laquelle vous passez en revue le logement afin de comparer son état avec celui dans lequel il a été remis.
Pour être conforme, l’état des lieux doit être rapporté à l’écrit, daté et signé par le propriétaire et le locataire.
Il devra notamment indiquer :
l’adresse du bien
l’identité des parties
les relevés de compteurs
le détail des jeux de clés remis
Un exemplaire de ce document devra être remis à chacun.
Vous louez des locaux pour un usage professionnel ou commercial ? L’état des lieux est une étape obligatoire depuis la loi Pinel de 2014.
Les délais de restitution
Si le propriétaire n'a constaté aucune dégradation, il dispose d’un délai maximal d’1 mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire.
En revanche, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai est étendu à 2 mois à compter de la restitution des clés. Cela permet au propriétaire d’évaluer les éventuels travaux, de faire les comptes ou de remplacer les objets manquants ou abîmés. Il pourra ainsi évaluer la somme à déduire du dépôt.
Si le propriétaire ne respecte pas le délai de restitution, il devra verser des intérêts de retard à hauteur de 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Dans le cadre d’un bail commercial, le dépôt de garantie doit quant à lui être restitué dans un délai raisonnable. En pratique, il s’agit généralement d’1 ou 2 mois à compter de la remise des clés.
Comme pour le versement, les modalités de remboursement du dépôt sont libres : elles sont à déterminer avec votre propriétaire lors de la signature du bail.
Attention, si l’état des lieux n’a pas été signé par les deux parties, aucune somme ne pourra être prélevée du dépôt de garantie : le locataire sera supposé avoir rendu le bien en bon état. Il sera en effet estimé que le bien a été rendu dans un état identique à l’état d’entrée.
Retenue sur le dépôt de garantie : quelles sont les règles ?
La retenue pour paiement des charges locatives
Les charges telles que la consommation d’eau ou d’électricité sont calculées et régularisées chaque année par le bailleur.
Ainsi, lorsque le locataire quitte le logement, le propriétaire peut garder jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle. Ce pourcentage est un maximum, et le propriétaire doit tenir compte du nombre de mois restant à régulariser et adapter ce montant en fonction.
Puisque 20% est le maximum fixé pour 12 mois, ce taux devra être dégressif : comptez environ 1,7% par mois. S’il reste 4 mois à régulariser, il sera judicieux de conserver 7 % du dépôt.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que lors de la régularisation des charges, le propriétaire doit justifier des charges récupérables. Ces pièces justificatives doivent être mises à disposition du locataire pour une durée de 6 mois.
La retenue pour paiement des loyers impayés
Si certaines échéances de loyer restent impayées, le propriétaire peut prélever les sommes manquantes sur le dépôt de garantie puisque le paiement du loyer est une obligation légale incombant au locataire.
La retenue pour la remise en état du logement
Au même titre que le paiement du loyer, l’entretien courant du logement est également une obligation du locataire.
Les potentiels dégâts ou altérations seront constatés et évalués par le bailleur en prenant en considération le document attestant l’état des lieux d’entrée. Cette évaluation sera justifiée à l’appui de factures ou de devis et une somme équivalente sera alors retenue sur le dépôt de garantie.
Attention, le locataire, qu’il soit particulier ou professionnel, ne peut être tenu responsable des dommages résultant de l’usure par le temps ou d’évènements lui étant imprévisibles et extérieurs (par exemple, un dégât des eaux provenant du fait du voisin au-dessus). S’il pense être victime d’abus, il peut saisir la justice mais devra apporter les preuves justifiant la disproportion du prélèvement.
Si un équipement doit être remplacé entièrement du fait d’un dommage (par exemple le linoléum), le propriétaire ne pourra facturer la valeur à neuf : il devra tenir compte de la vétusté du précédent équipement et adapter le prix.
Si le dépôt de garantie ne suffit pas pour payer les loyers impayés et / ou les dommages, le propriétaire peut mettre en demeure le locataire de payer. Une mise en demeure de payer est une lettre d’avertissement sommant son destinataire d’exécuter la requête qui y est inscrite. Si cette exécution (ici le paiement) n’intervient pas, il pourra, s’il le souhaite, le poursuivre en justice.
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