Comment céder un bail commercial ?

Qu'est-ce qu'une cession de bail commercial ?  

La cession du bail commercial désigne l'acte par lequel le locataire (aussi appelé cédant) transmet son bail à un tiers (le cessionnaire) sans pour autant résilier le bail.  

Le nouveau locataire du bail dispose alors des mêmes droits et obligations que le locataire initial : droit au renouvellement du bail, obligation de payer son loyer, etc.  

Le contrat de bail commercial étant un élément du fonds du commerce, la cession du bail commercial peut prendre deux formes :  

• Une cession du droit au bail seul  

• Une cession du fonds de commerce (incluant le bail commercial) 

Dans ces deux cas, vous devrez être vigilant car le bailleur peut avoir émis des clauses empêchant ou limitant votre cession de bail.  

Cas n° 1 : la cession du droit au bail seul 

Vous êtes actuellement locataire et souhaitez céder votre droit au bail sans votre fonds de commerce ? C’est possible !  

Vous cédez alors votre place dans le local, votre location, mais pas la clientèle, les machines ou encore l’enseigne de votre entreprise. 

La cession du droit au bail seul n’entraîne pas la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Seul le nom du locataire est modifié. Le nouveau locataire récupère donc le bail en cours, pour la durée restante du bail. Le loyer reste également le même. 

Ce type de cession peut se faire gratuitement ou à titre onéreux. 

Notez toutefois que le bailleur a le droit de refuser la cession du droit au bail seul dès lors que des clauses du contrat de bail le prévoient : 

• Une clause interdisant la cession du bail commercial sans le fonds de commerce : vous n’avez pas donc choix que de céder les deux en même temps 

• Une clause d’agrément préalable du bailleur : vous devez obtenir l’accord du bailleur pour céder votre bail 

• Une clause intégrant le bailleur au choix du cessionnaire : cette clause vous contraint à intégrer le bailleur dans la désignation du repreneur.  

Si vous estimez que le refus de votre propriétaire est abusif, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir une autorisation de cession de votre bail commercial. 

Cas n° 2 : la cession du fonds de commerce  

Rappel sur le fonds de commerce 

Le fonds de commerce désigne l’ensemble des éléments matériels (hors murs) et immatériels rassemblés pour faire fonctionner l’activité commerciale, artisanale ou industrielle d’une entreprise :  

• Le matériel et l’outillage indispensable à l’exploitation du fonds de commerce  

• Le mobilier  

• Les livres de commerce et documents comptables  

• La clientèle  

• Le nom et l’enseigne commerciale  

• Le nom de domaine (si un site web existe)  

• Les licences et autorisations  

• Les droits de propriété commerciale, intellectuelle, industrielle et artistique (brevets, marques)  

• Les contrats de travail en cours et les contrats d’assurance  

• Le droit au bail 

La cession du fonds de commerce consiste à céder l’ensemble de l’activité commerciale, dont le local (et donc le droit au bail) où elle est exploitée. 

Une disposition d’ordre public 

Selon le code du commerce, la cession du fonds de commerce est une disposition d’ordre public. Le bailleur n’a donc pas le droit de s’y opposer. 

Néanmoins, il existe des clauses qui permettent au bailleur d’administrer et de réglementer cette cession : 

• Une clause de spécialisation : cette clause permet au bailleur de préciser les activités qui peuvent être exploitées dans son local. Si le cessionnaire souhaite exercer une activité exclue de cette clause, il sera contraint de demander une déspécialisation au propriétaire. 

• Une clause interdisant la vente partielle du fonds de commerce : ici, le cédant est contraint de vendre le fonds dans sa totalité. 

• Une clause d’agrément préalable du propriétaire 

• Une clause exigeant le règlement de l’ensemble des loyers : le cédant a l’obligation de payer l’ensemble de ses loyers avant la date de cession de sa location. Il reverse donc l’intégralité de ses loyers restants au bailleur. 

• Une clause imposant des formalités : rédaction de l’acte de cession par un notaire, convocation des trois parties lors de la signature de l’acte de cession, etc. 

• La clause de solidarité :  cette clause impose une solidarité entre le locataire initial (le cédant) et le nouveau locataire (le cessionnaire). Ils seront solidaires vis-à-vis du bien et cela notamment pour le paiement des loyers et des charges du bail. Ainsi, en cas de non-paiement du nouveau locataire, le bailleur peut demander au locataire initial (cédant) de payer le loyer à la place du nouveau locataire (acquéreur). 

 Cession du bail commercial : les formalités obligatoires 

Céder son bail commercial nécessite plusieurs formalités : 

• Une déclaration en mairie pour que celle-ci puisse exercer son droit de préemption 

• La rédaction d’un acte de cession entre le cédant et le cessionnaire 

• L’information au bailleur par voie d’huissier, afin de rendre la cession opposable (c’est-à-dire lui laisser la possibilité de s’y opposer) 

• L’organisation d’un état des lieux  

• L’information aux tiers  

• Le paiement des droits d’enregistrement par le cessionnaire (uniquement en cas de vente du fonds de commerce) 

1 - Déclarer le projet de cession à la mairie  

Si vous cédez votre bail commercial, vous devez vous renseigner concernant le droit de préemption de votre commune.  

Vous êtes concerné si le local de votre entreprise se situe dans un périmètre dit « de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité ». Votre commune dispose alors du droit de préempter votre local, c’est-à-dire de le reprendre en priorité, afin de le rétrocéder à un artisan ou à un commerçant. 

Avant de procéder à la cession de votre bail commercial, vous devez donc déposer une déclaration de cession de bail commercial auprès de la mairie. Pour cela, il vous faut remplir le formulaire Cerfa n°13644*02 auquel vous joindrez :  

• L'activité future du cessionnaire pressentie 

• Le chiffre d’affaires du cédant  

• Le nombre de salariés du cédant et la nature des contrats de travail conclus avec eux  

Dès votre déclaration déposée, la commune dispose de 2 mois pour préempter ou non. Plusieurs choix s’offrent à elle :  

• Elle renonce à la préemption et vous pouvez donc finaliser la cession de votre bail commercial. 

• Elle acquiert le bail commercial au prix et dans les mêmes conditions que pour le cessionnaire.  

• Elle demande l’acquisition du bail commercial à un prix moins élevé. Dans ce cas, c’est le juge de l’expropriation qui sera chargé de fixer un prix et les nouvelles conditions. 

2 - Rédiger un acte de cession 

Un accord oral ne suffit pas. Vous devez donc poser par écrit les éléments de votre accord. 

Il peut s’agir d’un acte authentique (avec un notaire) ou d’un acte sous seing privé (rédigé par vous-même). 

Le contrat de cession du bail commercial mentionne plusieurs éléments, parmi lesquels : 

• L’adresse du local  

• L’activité exercée par le cessionnaire 

• Le prix de cette cession et les modalités de paiement 

• La date de cession du bail commercial 

• Les obligations des parties 

3 – Informer le bailleur par voie d’huissier  

Une fois la déclaration à la mairie faite, vous devez prévenir votre bailleur par l’intermédiaire d’un huissier. Cette étape est obligatoire car elle permet de rendre la cession opposable au bailleur. 

Néanmoins, si votre bailleur vous a donné son accord au préalable ou que votre acte de cession a été rédigé par un notaire, alors vous n’aurez pas besoin de signifier l’acte de cession à votre bailleur. Il suffira à votre bailleur d’accepter la cession par acte authentique.  

4 - Faire un état des lieux  

Lors de la cession de votre droit au bail, il est obligatoire de procéder à un état des lieux de sortie (avec le locataire initial) et d’entrée (avec le cessionnaire). 

Cet état des lieux doit être établi contradictoirement. Cela signifie qu’il ne peut pas être rédigé par une seule des parties. Si le bailleur ne peut pas être présent, il devra être représenté par un tiers ou un huissier de justice. 

Chaque partie (le propriétaire et le locataire) doit conserver un exemplaire de l’état des lieux. 

5 - Accomplir les formalités de publicité 

La cession de votre bail commercial est liée à la vente de votre fonds de commerce ? Dans ce cas, il est obligatoire de réaliser les démarches administratives suivantes :  

• L'acte de cession doit être enregistré auprès des impôts dans un délai d’1 mois suivant la signature  

• Le cessionnaire doit annoncer son nouveau siège social dans un journal d’annonces légales 

• Le Greffe du Tribunal publie votre annonce au Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC)  

6 - Payer les droits d’enregistrement 

Suite à l’enregistrement de cette cession auprès du service des impôts, le cessionnaire devra s’acquitter de droits d’enregistrements.  

La plus-value perçue est alors imposable et taxée comme suit :  

• Un abattement de 23 000 euros est appliqué sur le prix de vente  

• Un taux de 3 % est pratiqué sur la fraction des prix de vente comprise entre 23 000 et 200 000 euros  

• Un taux de 5 % est pratiqué sur la fraction des prix de vente comprise entre 23 000 et 200 000 euros  

Que se passe-t-il en cas de cession de bail commercial irrégulière ? 

Si vous ne respectez pas le contrat encadrant votre bail commercial et la réglementation applicable pour la cession d’un bail, vous risquez de lourdes sanctions : 

• Le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial. 

• Le bailleur peut refuser de renouveler le bail commercial sans vous verser d’indemnités d’éviction. 

• Vous pouvez être poursuivi en justice et devoir des dommages et intérêts. 

Cession de bail commercial : les questions les plus fréquentes 

Quelles différences entre une cession de bail commercial et une cession de fonds de commerce ? 

La cession d’un bail commercial représente le transfert des droits et obligations, concernant les locaux d’un locataire, à un cessionnaire. Le fonds de commerce, quant à lui, désigne l’ensemble des éléments matériels et immatériels nécessaires pour faire fonctionner une activité commerciale. Ainsi, le bail commercial fait partie intégrante du fonds de commerce d’une entreprise.  

Comment le propriétaire du bien peut-il s’opposer à la cession de mon bail commercial ?  

Si la cession porte uniquement sur votre bail commercial, alors votre propriétaire peut s’y opposer en incluant des clauses au contrat de bail. Ces clauses lui servent alors de garantie et lui permettent d’administrer la cession. En revanche, il est strictement interdit à votre propriétaire de s’opposer à la cession de votre fonds de commerce. Il peut simplement prévoir des clauses afin de se protéger.   

Qu'est-ce que le droit de préemption d’une commune ?  

Le droit de préemption concerne les communes disposant d’un périmètre dit « de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité ». Ce droit permet aux communes de reprendre en priorité un local commercial. Ainsi, avant de céder un bail, le cédant doit se renseigner auprès de la mairie où sont situés ses locaux. 

Vous êtes désormais au point sur la cession du bail commercial et ses différentes clauses. Restez prudent et n’hésitez pas à vous faire accompagner dans votre projet. L'équipe Simplitoo est là pour vous soutenir dans la gestion quotidienne de votre société. Contactez-nous !