La location d’un local commercial : les points d’attention

Définir ses critères de sélection 

En fonction de la nature de votre activité et de votre stratégie commerciale, vous devez définir une liste de critères afin de sélectionner les offres de locaux commerciaux pertinentes sur le marché : 

• Le secteur géographique (quel est le meilleur endroit pour rencontrer vos clients ?  Un centre-ville, une zone d’activité, une galerie marchande, à proximité de services publics, d’écoles, etc.) 

• La superficie des locaux 

• Le montant du loyer 

• Les caractéristiques et les équipements disponibles (cuisine, toilettes, etc.) 

• Les projets d’aménagement prévus à proximité du local commercial (implantation d’autres entreprises, développement touristique) 

Vérifier l’affectation du local commercial 

Vous avez trouvé le local de vos rêves ? Bonne nouvelle ! Vous devez maintenant vous assurer qu’il est bien destiné à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.  

En effet, s’il s’agit d’un local professionnel ou destiné à l’habitation, vous ne pouvez pas y exercer une activité commerciale ou artisanale. 

Vous ne pourriez pas non plus bénéficier de la législation applicable aux baux commerciaux, notamment encadrée par l’article L145-1 du Code de Commerce. 

La seule solution serait de demander au bailleur de changer l’affectation du local (d’un bail professionnel à un bail commercial). Pour cela, il lui faudrait obtenir une autorisation de l’administration (de la mairie) et effectuer une déclaration auprès des services des impôts. Ce n’est qu’à cette condition que vous pourriez en faire un usage autre que celui prévu initialement. 

Connaître la réglementation des ERP 

Depuis la loi du 11 février 2005, les établissements recevant du public (ERP) doivent obligatoirement être accessibles aux personnes handicapées. Si vous souhaitez accueillir des clients dans votre local commercial, vous devez donc vous soumettre à des règles précises de sécurité et d’accessibilité.  

Le niveau de contrainte va dépendre des capacités d’accueil et du type de commerce (commerces de détail, établissements d’hébergement, restaurants…). Les ERP sont classés par type (la nature de l’établissement) et par catégorie (la capacité d’accueil). 

Afin de vous assurer que le local commercial que vous envisagez de louer est bien dimensionné pour votre activité, vous pouvez vous rapprocher de la mairie ou du secrétariat de la commission de sécurité et d’accessibilité de votre préfecture. 

Les éventuels travaux de mise aux normes sont à la charge du propriétaire.  

Anticiper le coût de votre installation 

Ce local commercial sera la vitrine de votre activité et vous devrez donc l’aménager à votre image. Achat d’ameublement, décoration, enseigne, la note peut vite devenir salée ! Pour éviter toute déconvenue, il est essentiel de budgétiser l’ensemble de ces dépenses pour prévoir la trésorerie nécessaire. 

Par ailleurs, avant d’acter la location, pensez à bien vérifier l’état des locaux, des meubles, des outils et machines éventuellement laissés à votre disposition. Le niveau d’usure et de vétusté devra être mentionné dans l’état des lieux entrant au moment de la signature du bail. 

N’oubliez pas également que le bailleur peut vous demander le versement d’un dépôt de garantie pour la location. Son montant correspond généralement à :  

• 1 trimestre de loyer si vous payez en début de mois, le loyer du mois à venir  

• 2 trimestres de loyer si vous payez en fin de mois, le loyer du mois précédent  

Pensez à anticiper cette dépense pour louer votre local commercial ! 

Connaître vos droits 

Le bail commercial est un contrat protecteur pour le locataire du local. Sa durée minimale est en effet de 9 ans. Cette disposition vise à éviter les abus de la part du bailleur et donc sécuriser l’activité du commerçant. Sa durée peut être supérieure, sans toutefois excéder 12 ans. 

Ce type de contrat est communément appelé bail 3-6-9. Vous, locataire, avez en effet le droit de résilier votre contrat de location à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier (sous réserve de respecter une période de préavis de 6 mois). C’est ce qu’on appelle le congé triennal. 

L’autre avantage du bail commercial est votre droit au renouvellement du bail, une fois celui-ci arrivé à sa fin. Aucune clause du contrat ne peut prévoir le contraire. Si toutefois le bailleur décidait de ne pas renouveler le contrat, il devrait obligatoirement le justifier. Si les motifs avancés ne sont pas jugés légitimes, il devrait alors vous verser une indemnité d'éviction.  

Vérifier le contrat et les annexes 

La loi ne soumet le contrat de bail commercial à aucun formalisme particulier. Toutefois, il convient d'être très vigilant dans sa rédaction, afin d’éviter tout litige futur. Vous pouvez vous faire aider d’un expert pour plus de sûreté. 

Certaines mentions sont obligatoires : 

• l’identité des parties, le bailleur et le locataire 

• le type d’activité commerciale ou artisanale exercé 

• le montant du loyer 

• la répartition des charges 

• les modalités de règlement du loyer 

• la durée du bail 

• les conditions de résiliation 

• le droit au renouvellement du bail 

Veillez également à être précis dans le descriptif des lieux. Listez les surfaces de chacune des pièces et annexes. 

En plus du contrat, le bailleur est tenu de vous fournir un certain nombre de documents et de diagnostics : 

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) 

• le diagnostic amiante 

• l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) 

• une annexe environnementale (ou annexe verte) relative à la performance énergétique des locaux et à la quantité de déchets générée, pour les surfaces supérieures à 2000 m² 

Vérifier les modalités de révision du loyer 

Le loyer de départ, la périodicité du paiement et les modalités de règlement sont fixés librement par le preneur et le bailleur. N’hésitez pas à vous référer au prix du marché. Comparez également ce bien avec des locaux similaires dans les alentours. Le montant à verser doit en effet être calculé en fonction de la valeur locative des locaux. En bref, ne vous précipitez pas. 

Notez que le bailleur peut demander la révision du loyer à chaque période triennale (3, 6 et 9 ans). Cette augmentation est plafonnée, en fonction de l’indice de référence figurant dans le bail. Il peut s’agir de l’indice du coût de la construction (ICC) ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC)  

Vous devez donc être particulièrement vigilant quant à l’indice choisi, afin de vérifier que la hausse de loyer ne vous sera pas trop défavorable.

Répartir le coût des charges et des travaux 

Le bail doit mentionner la répartition des charges, impôts, taxes et redevance et coût des travaux, entre le preneur et le bailleur. 

Si vous louez un local dans un collectif appartenant au propriétaire, le montant des charges doit être proratisé à la surface que vous occupez effectivement.  

Concernant les travaux, les grosses réparations mentionnées dans l’article 606 du code civil ne peuvent pas être à la charge du preneur.

Être attentif aux différentes clauses du contrat 

Un contrat de bail commercial est parfois difficile à comprendre, tant les clauses peuvent être nombreuses. Voici une liste non-exhaustive de celles qui devront particulièrement attirer votre attention : 

• Clause de l’exploitation personnelle : elle vous interdit de mettre votre fonds de commerce en location-gérance sans l’accord du bailleur 

• Clause de déplafonnement du loyer : ici, le bailleur peut indiquer que le loyer pourra être réévalué en fonction de la valeur locative du marché. Vous courez alors le risque de voir votre loyer monter en flèche. 

• Clause de non-concurrence ou d’exclusivité : elle vous interdit de participer à un autre commerce concurrent à proximité de ce local. 

• Clause de non-rétablissement : elle vous interdit, une fois le bail arrivé à terme, d’exercer la même activité dans un périmètre proche et pendant une durée déterminée. 

Notez que par principe, la sous-location d’un local commercial est interdite. Le propriétaire peut toutefois vous y autoriser en ajoutant une clause spécifique au contrat. 

Les conditions de cession du bail 

Votre contrat de location contiendra très certainement des clauses relatives à la cession de bail. Lisez-les attentivement avant de signer. 

Celles-ci peuvent en effet être particulièrement restrictives pour le locataire : 

• Interdiction de céder le bail commercial sans le fonds de commerce  

• Mise en place d’une procédure contraignante en cas de cession, comme l’écriture d’un acte notarié 

• Obligation de soumettre la cession du bail à l’agrément (c’est-à-dire l’accord) du bailleur 

• Obligation de solidarité, contraignant le locataire-cédant à payer à la place du repreneur, en cas de défaillance de sa part. 

Vous avez désormais tous les éléments pour trouver votre local commercial et signer votre bail. S’entourer de professionnels reste fortement conseillé pour ne commettre aucune erreur. Si vous souhaitez être soutenu dans la création et la gestion de votre société, vous pouvez dès à présent contacter les experts Simplitoo. Ils vous apporteront des conseils ciblés et adaptés à votre situation et votre projet.